Nowe zasady ustalania ceny nieruchomości. Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

1. Wprowadzenie

Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stanowi kolejny etap reformy prawa deweloperskiego w Polsce. Jej głównym celem jest dalsze wzmocnienie ochrony kupujących na rynku pierwotnym nieruchomości, zwłaszcza w kontekście bezpieczeństwa finansowego transakcji, transparentności ofert oraz ograniczenia ryzyk związanych z realizacją inwestycji deweloperskich. W praktyce oznacza to m.in. konieczność stosowania rozwiązań technologicznych – takich jak Wtyczka WordPress do wdrożenia jawnych cen mieszkań – które pomagają deweloperom spełnić nowe wymogi informacyjne.

Ustawa z 4 grudnia 2025 wpisuje się przy tym w szerszy trend legislacyjny z lat 2024–2025, którego założeniem jest zmniejszenie asymetrii informacyjnej między deweloperami a nabywcami, podniesienie standardów informacyjnych oraz większa kontrola nad sposobem prezentowania cen mieszkań i domów. W praktyce oznacza to dalsze porządkowanie rynku mieszkaniowego, wzrost przejrzystości zasad sprzedaży oraz próbę zwiększenia zaufania konsumentów do sektora deweloperskiego.

2. Kontekst legislacyjny

Ustawa została uchwalona przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 4 grudnia 2025 r., a następnie przyjęta przez Senat bez poprawek. Ogłoszenie ustawy nastąpiło w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 12 stycznia 2026 r. Zgodnie z jej przepisami, nowe regulacje wchodzą w życie po upływie jednego miesiąca od dnia ogłoszenia tj. 13 lutego 2026r.

Nowelizacja stanowi uzupełnienie wcześniejszych zmian wprowadzonych w 2025 r., w szczególności dotyczących obowiązków informacyjnych deweloperów, takich jak konieczność prowadzenia strony internetowej inwestycji, publikowania cen lokali oraz przekazywania danych cenowych do administracji publicznej. W tym kontekście ustawodawca uznał za zasadne doprecyzowanie również zasad ustalania ceny lokalu lub domu jednorodzinnego w samej treści umów zawieranych z nabywcami.

3. Zakres i istota nowelizacji - dodanie art. 5a

Kluczową zmianą wprowadzoną ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. jest dodanie do ustawy deweloperskiej nowego art. 5a. Przepis ten wprowadza jednoznaczną i powszechnie obowiązującą zasadę określania ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z nowym art. 5a, cena nieruchomości w umowach deweloperskich, umowach sprzedaży oraz umowach rezerwacyjnych musi być określona jako iloczyn:

• powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wyrażonej w metrach kwadratowych,
• ceny za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

Jednocześnie ustawodawca przesądza, że powierzchnia użytkowa powinna być ustalana zgodnie z zasadami określonymi w Polskiej Normie dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy danej inwestycji. Na dzień tworzenia ninejszego artykułu najnowsza norma według której należy się dostosowywać oznaczona jest numerem PN-ISO 9836:2022-07 i zastępuje poprzednią wersje PN-ISO 9836:2015-12 z 2015 roku. Więcej informacji można znaleźć na oficjalnej stronie polskiego komitetu normalizacyjnego pod tym linkiemNależy zaznaczyć, że nie ma oficjalnej darmowo dostępnej wersji powyższego dokumentu i można go zakupić na stronie https://sklep.pkn.pl//pn-iso-9836-2022-07p.html

Rozwiązanie to eliminuje możliwość stosowania przez deweloperów odmiennych, niejednolitych definicji powierzchni na potrzeby rozliczeń cenowych, takich jak tzw. „powierzchnia sprzedażowa” czy „powierzchnia rozliczeniowa”.

Źródło:  https://www.warsztatarchitekta.pl

4. Znaczenie praktyczne dla rynku nieruchomości

Wprowadzenie art. 5a ma istotne znaczenie praktyczne zarówno dla nabywców, jak i dla deweloperów.

Z perspektywy nabywców nowelizacja zwiększa przejrzystość ofert oraz umożliwia rzetelne porównywanie cen pomiędzy różnymi inwestycjami. Cena za metr kwadratowy odnosi się bowiem do jednolicie zdefiniowanej powierzchni użytkowej, „Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku.”

Dla deweloperów zmiana oznacza konieczność dostosowania wzorców umów, prospektów informacyjnych oraz materiałów marketingowych do nowych zasad. Jednocześnie wprowadza ona jednolite reguły gry rynkowej, co sprzyja uczciwej konkurencji i wzmacnia zaufanie klientów do branży deweloperskiej.

Warto podkreślić, że naruszenie nowych obowiązków może zostać zakwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, co wiąże się z możliwością nałożenia sankcji administracyjnych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

źródło: https://www.warsztatarchitekta.pl

5. Jak prawidłowo liczyć powierzchnię użytkową

Zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, powierzchnia użytkowa obejmuje wyłącznie tę część budynku lub lokalu mieszkalnego, która służy bezpośredniemu zaspokajaniu potrzeb użytkowych mieszkańców. Jest to kluczowy parametr, ponieważ - zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej - stanowi podstawę do ustalenia ceny lokalu lub domu jednorodzinnego.

Co wlicza się do powierzchni użytkowej

Jest to ogólne pojęcie określone jako „Część budynku lub lokalu mieszkalnego, która służy bezpośredniemu zaspokajaniu potrzeb użytkowych mieszkańców”. Mogą to być na przykład:

• pokoje mieszkalne, sypialnie oraz salony,
• kuchnie i aneksy kuchenne,
• łazienki oraz toalety,
• korytarze, hole i komunikację wewnętrzną,
• garderoby, schowki oraz wbudowane szafy,
• garaże w bryle budynku

Należy zaznaczyć, że norma według której należy wyliczać powierzchnię użytkową nie określa ściśle typów pomieszczeń które powinny się zaliczać a które nie. Liczy się funkcja pomieszczenia, nie tylko jego nazwa w tabeli, powierzchnie mierzy się w rzucie poziomym / po podłodze.

Czego nie wlicza się do powierzchni użytkowej

Do powierzchni użytkowej nie zalicza się:

• przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach,
• przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii,
• schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych
• poddaszy nieużytkowych

Pomieszczenia ze skosami – zasady obliczania

W przypadku pomieszczeń o zmiennej wysokości, w szczególności na poddaszach użytkowych, powierzchnię użytkową oblicza się w zależności od wysokości pomieszczenia:

• 100% powierzchni - dla części o wysokości równej lub większej niż 2,20 m,
• 50% powierzchni - dla części o wysokości równej lub większej niż 1,40 m, lecz mniejszej niż 2,20 m,
• 0% powierzchni – dla części o wysokości poniżej 1,40 m.

Doprecyzowanie zasad obliczania powierzchni użytkowej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju

Przy ustalaniu powierzchni użytkowej - obok właściwej Polskiej Normy – pomocne mogą się okazać przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W szczególności § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b wskazują, w jaki sposób technicznie obliczać powierzchnię użytkową na potrzeby zestawień projektowych.

Zgodnie z tymi przepisami:

- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju

poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych

przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów

wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych

poddaszy,

- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów

zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,

- przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o

wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o

wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, natomiast o

wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

- przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal

mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie

lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami

pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Znaczenie powierzchni użytkowej dla ceny nieruchomości

Ponieważ obowiązujące przepisy jednoznacznie wiążą cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powierzchnią użytkową, prawidłowe jej obliczenie ma bezpośredni wpływ na końcową cenę nieruchomości. Stosowanie jednolitych zasad wynikających z Polskiej Normy zwiększa przejrzystość ofert, umożliwia rzetelne porównywanie cen pomiędzy inwestycjami oraz ogranicza ryzyko sporów na tle metrażu.

6. Wejście w życie i zakres stosowania przepisów

Zgodnie z przepisami ustawy, nowe regulacje znajdują zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych po dniu wejścia w życie nowelizacji. Umowy zawarte przed tą datą pozostają skuteczne i są wykonywane na zasadach dotychczasowych.

Takie rozwiązanie zapewnia poszanowanie praw nabytych stron oraz stabilność obrotu prawnego, jednocześnie umożliwiając płynne wdrożenie nowych standardów na rynku nieruchomości.

Ustawa wchodzi w życie 13 lutego 2026 roku.

7. Podsumowanie

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. stanowi istotny krok w kierunku dalszej standaryzacji i transparentności rynku pierwotnego nieruchomości w Polsce. Wprowadzenie jednoznacznych zasad ustalania ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, opartych na powierzchni użytkowej obliczanej według Polskiej Normy PN-ISO 9836:2022-07, wzmacnia ochronę nabywców i ogranicza pole do niejednoznacznych praktyk rynkowych.

Nowelizacja ta, w połączeniu z wcześniejszymi zmianami dotyczącymi obowiązków informacyjnych deweloperów związanych z ustawą o jawności cen mieszkań, przyczynia się do podniesienia standardów funkcjonowania rynku mieszkaniowego oraz zwiększenia bezpieczeństwa transakcji zawieranych przez konsumentów.

Zobacz również: Raportowanie cen mieszkań - poradnik krok po kroku

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20260000027https://www.dziennikustaw.gov.pl/D2022000167901.pdfhttps://wycena-nieruchomosci.com.pl/wp-content/uploads/2022/09/Polski-Komitet-Normalizacji-norma-PN-ISO-9836-2022-07.pdf