Jawność cen mieszkań 2025: Kto musi ujawniać ceny i przekazywać dane? Nowe obowiązki nie tylko dla deweloperów

Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. wprowadza dwa nowe artykuły - art. 19a i art. 19b - które rewolucjonizują rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Przepisy te narzucają nowe obowiązki informacyjne na sprzedających mieszkania. Ale uwaga: nie dotyczą wyłącznie deweloperów.

Dowiedz się, kto dokładnie musi prowadzić stronę internetową i codziennie raportować ceny mieszkań do państwowego portalu danych.

1. Klasyczni deweloperzy (`art. 5 pkt 12`)

To podmioty realizujące przedsięwzięcia deweloperskie i zawierające umowy deweloperskie z nabywcami. Dla nich obowiązki informacyjne rozpoczynają się:

od rozpoczęcia sprzedaży,
a nawet wcześniej, jeśli zawierają umowy rezerwacyjne.

Obowiązki:

prowadzenie strony internetowej z informacjami (ceny m², dane kontaktowe, lokalizacja),
codzienne raportowanie danych do ministerstwa,
aktualizacja danych z podaniem daty zmian,
obowiązek wskazania adresu strony w reklamach.

2. Przedsiębiorcy sprzedający lokale niewybudowane samodzielnie (`art. 3 pkt 1`)

To firmy odsprzedające gotowe lokale (np. flippy, inwestycyjne mieszkania w pakietach), które:

nie budują lokali, ale sprzedają je w sposób zorganizowany,
wykonują działalność gospodarczą w tym zakresie.

Obowiązki takie same jak dla deweloperów pierwotnych.

3. Przedsiębiorcy z rynku wtórnego (`art. 4 pkt 1`)

Trzecią grupą są przedsiębiorcy, którzy nie są formalnie deweloperami, ale działają na rynku nieruchomości poprzez:

odsprzedaż lokali zakupionych wcześniej,
obrót lokalami w ramach spółek celowych, inwestycyjnych, funduszy.

To mogą być:

flipperzy,
fundusze mieszkaniowe,
spółki z o.o. handlujące lokalami,
firmy wynajmujące mieszkania z opcją wykupu.

Zgodnie z art. 19a ust. 4:

Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio także do [...] przedsiębiorców, o których mowa w art. 4 pkt 1

Choć nie realizują „przedsięwzięcia deweloperskiego”, są objęci przepisami ze względu na komercyjny charakter działalności.

Oni także muszą publikować ceny i raportować dane.

Kto NIE musi stosować przepisów?

Przepisy NIE dotyczą:

❌ Osób fizycznych sprzedających pojedyncze, własne mieszkanie (bez działalności gospodarczej)
❌ Jednorazowych sprzedawców spoza działalności (np. spadek, rozwód)
❌ Spółdzielni mieszkaniowych, które nie prowadzą komercyjnej sprzedaży lokali

Kryterium: prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży mieszkań.

Okres przejściowy

Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż przed wejściem w życie ustawy, mają 2 miesiące na dostosowanie się do obowiązków. Obowiązek dotyczy tylko lokali, których własność nie została jeszcze przeniesiona.

Kto musi stosować nowe przepisy?

Muszą stosować ustawę:

✅ Deweloperzy klasyczni - prowadzący inwestycje na podstawie umowy deweloperskiej
Podstawa: art. 5 pkt 12 + art. 19a
✅ Przedsiębiorcy sprzedający lokale niewybudowane samodzielnie - sprzedający gotowe mieszkania (np. z rewitalizacji lub nabyte wcześniej)
Podstawa: art. 3 pkt 1 + art. 19a ust. 4
✅ Przedsiębiorcy rynku wtórnego - flipperzy, fundusze, firmy wynajmujące z opcją wykupu
Podstawa: art. 4 pkt 1 + art. 19a ust. 4

Kluczowe wnioski

Nie tylko deweloperzy budujący mieszkania muszą publikować ceny. W świetle nowej ustawy:

Każdy przedsiębiorca sprzedający mieszkania musi prowadzić stronę internetową i raportować ceny do państwowego rejestru.

Ustawodawca świadomie rozszerzył zakres podmiotowy ustawy poza tradycyjnych deweloperów. Celem jest objęcie całości komercyjnego rynku mieszkaniowego obowiązkiem przejrzystości i odpowiedzialności informacyjnej.

To oznacza, że:

flipperzy i fundusze również podlegają regulacjom,
transparentność cenowa przestaje być deklaracją – staje się obowiązkiem,
UOKiK zyskuje nowe narzędzie do kontroli rynku pierwotnego i wtórnego.

📄 Źródło: sejm.gov.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak przygotować stronę zgodną z nowymi przepisami? Śledź kolejne artykuły na blogu lub skontakuj się z nami.